无论早期特房

2016-11-04 06:10

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主城区常住人口基数偏低72万人左右,外来人口少,其中不少漳州客户被厦门分流,尤其下购买力最强的龙海;诏安、云霄及东山等地的客户分流至广东一带,未来漳浦碧桂园、角美势必也会分流一部分刚需或投资型客群。市区置业需求客群基数不足,陷入四面楚歌的市场格局。

目前市场尚无绝对领导地位的房企,本地房企整体实力薄弱,现有外来品牌房企不多,且多追求快周转。当前市场多数楼盘的开发品质一般,融信澜园打着豪宅牌算是为数不多取得较好业绩房企。目前看,产品同质化普遍,刚需产品为市场主流产品且好打价格战,品质高端楼盘偏少,影响市场价格高度。

此外,克而瑞福建区域总经理张子吉还表示,在客户粘度建设方面,应该要注重培育老客户感情,在漳州这样四线城市很重要,从目前来看暂时还没有企业做得很好。无论早期特房,还是中骏,融信。客户粘度关乎企业品牌、关乎项目销售。此外,物业管理服务的创新在当地也是企业突破点,在漳州,哪怕所谓的豪宅物管也着实做得一般。

切不要定价过高,依市顺势而为很重要。适当时候,为在竞争对手前抢得先机,降价销售以价换量也不失为一个好决策。

三、价格:价格上涨幅度缓慢,商品住宅销售均价年上涨幅度仅为7.5%,约500元/㎡

针对目前市场发展现状,克而瑞认为对漳州市区市场整体应持谨慎悲观态度,踩对点走对路,还是有机会的,有些建议可以供大家参考:

漳州房地产市场经历几番波折,前些年土地市场的不规范操作和楼盘盲目开发带来的隐患遗留至今,市场信心不足。后市土地储备(尤其新增区域)及现有市场待售存量大,根据克而瑞统计,已推在售存量高达392万㎡(不含拿地待推和已推待售楼盘),存量基本维持供过于求状态,影响市场热度和去化速度。这也是为什么漳州在近两年土供较少的原因。

漳州市区属封闭内销型市场,产品(高层公寓)同质化严重。高端改善产品存在一定市场机会,如经济型别墅。产品塑造主打中低密度、创新型,中高端精品住宅。

一、企业:尚未出现龙头角色房企,市场占有率较高的融信澜园,也就10%左右

二、容量:市场容量低,最近三年的商品住宅年去化量仅115万㎡/年

切记不要拿地王,在漳州,再好的产品也会缺乏溢价基础和空间,没有合适的产品线和品牌溢价能力,别把自己逼上绝路。

总而言之,切莫碌碌无为,做强自己才最重要。

众所周知,漳州市区距离厦门也不过是45分钟车程。厦漳泉一体化发展战略带动下,当地房地产市场取得长足发展,最直观表现就是到漳州拿地的企业多了。夏商、特房都是最早一批进入该城市外来房企,还有部分来自福州籍的中小型开发商,以及以新城、荣昌、悦华为代表的本土房企。近几年随着像万达、融信、万科及海投、国贸等房企入驻,碧桂园进入漳浦,竞争进入白热化。坦白讲,但凡进驻漳州市区的房企,多数日子并不好过。

说起毗邻厦门的漳州市场,尤其是漳州市区。我相信致力于闽南市场拓展的开发企业都会很关心这座城市。克而瑞自2010年进入漳州,在对该城市进入分析研究方面做了大量工作。